Giriş
Kentsel dönüşüm, “bina yıkılıp yeniden yapılacak” cümlesinden çok daha fazlasıdır. Teknik raporlar, resmi tebligatlar, tapu işlemleri, sözleşmeler, ruhsatlar ve finansal destekler birbirini takip eder. Süreç doğru yönetilirse hem hak kaybı yaşanmaz hem de proje daha hızlı ilerler.
Bu rehberde kentsel dönüşümü riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar 8 adımda anlatıyoruz. Her adımın sonunda da “dikkat edilmesi gerekenler” kısmı var; çünkü en çok hata bu noktalarda yapılıyor.
Not: Mevzuat ve uygulama detayları ilçe ve proje tipine göre değişebilir. Buradaki anlatım genel yol haritasıdır.
1) Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşümün resmen başlaması için önce yapının “riskli” olduğunun teknik olarak tespit edilmesi gerekir. Bu işlem, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Binadan karot alınır, donatı ve beton dayanımı test edilir, rapor hazırlanır.
Bu adımda hedef:
Binanın deprem performansına dair teknik raporu oluşturmak.
Dikkat edilmesi gerekenler:
Karot ve testlerin lisanslı kuruluşça yapılması şarttır.
Raporun “doğru adres/ada-parsel” bilgileriyle hazırlanması önemlidir.
Malikler çoğu zaman “bizim bina sağlam” duygusuyla süreci geciktirir; teknik rapor bu belirsizliği ortadan kaldırır.
2) Belediye Onayı
Hazırlanan riskli yapı raporu ilgili idareye (belediye/ilgili kurum) sunulur. İnceleme ve sistem kayıtları sonrası yapı resmen riskli statüsüne girer. Bu aşama tamamlanmadan sonraki adımlara geçmek sağlıklı olmaz.
Bu adımda hedef:
Riskli yapı kararının idari süreçte onaylanması.
Dikkat edilmesi gerekenler:
Süreç “evrak” gibi görünse de en kritik aşamalardandır.
Eksik belge veya hatalı rapor, süreci uzatır.
Onay sonrası maliklere tebligat süreçleri başlar.
3) Tapu Şerhi ve Tebligat
Onay sonrası tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere resmi tebligatlar yapılır. Bu noktadan sonra süreç takvime bağlanır. Maliklerin bir araya gelmesi, karar alması ve yol haritasını netleştirmesi gerekir.
Bu adımda hedef:
Tüm hak sahiplerini resmen bilgilendirmek ve süreci hukuken başlatmak.
Dikkat edilmesi gerekenler:
Tebligatlar maliklere farklı zamanlarda ulaşabilir; iletişim kopukluğu olur.
“Ben duymadım” döneminde en çok sorun çıkar.
Maliklerin vekalet/temsilci belirlemesi işleri hızlandırır.
4) Yıkım ve Temizlik
Yıkım ruhsatı alınır, bina kontrollü şekilde yıkılır ve moloz/temizlik işlemleri tamamlanır. Parsel, yeni inşaat için hazır hale gelir. Bu aşama psikolojik olarak da “geri dönüş yok” eşiğidir.
Bu adımda hedef:
Mevcut yapıyı güvenli şekilde kaldırmak ve şantiyeyi hazırlamak.
Dikkat edilmesi gerekenler:
Yıkımın kontrollü yapılması, çevre güvenliği ve komşu yapılar için önemlidir.
Şantiye sınırları, güvenlik, moloz taşıma planı düzenlenmelidir.
Yıkım sonrası proje/ruhsat beklemede kalırsa zaman kaybı büyür.
5) Müteahhit Anlaşması (Sözleşme + Ruhsat + Kat İrtifakı)
Maliklerin müteahhitle anlaşması, kentsel dönüşümün en kritik karar noktasıdır. Sözleşme şartları, teslim süresi, teknik standartlar, cezai şartlar, teminatlar ve arsa payı dengesi bu aşamada netleşir. Proje hazırlanır, ruhsat süreci yürür, kat irtifakı kurulur.
Bu adımda hedef:
Müteahhit seçimini güvenli yapmak ve sözleşmeyle tüm şartları garanti altına almak.
Dikkat edilmesi gerekenler:
“Ucuz vaat” yerine “teslim kabiliyeti” aranmalı.
Şantiye şefi (inşaat mühendisi) ve teknik ekip zorunlu standart gibi görülmeli.
Sözleşmede teslim, kalite, teminat ve cezai şart maddeleri net olmalı.
Malikler çoğu zaman metrekareyi yanlış bilir; paylaşım tartışmaları buradan çıkar.
- Ön etüt & imar durumu değerlendirmesi
- “Yarısı Bizden” uygunluk kontrolü
- Maliyet/teklif karşılaştırması + risk uyarıları
6) Yarısı Bizden Başvurusu
Proje şartları uygunsa devlet desteğiyle maliyet azaltılır. Yarısı Bizden kapsamında hibe/kredi destekleri (şartlara bağlı olarak) devreye girer. Başvurunun zamanında ve doğru evrakla yapılması önemlidir.
Bu adımda hedef:
Uygun projelerde devlet desteğini sürece entegre etmek.
Dikkat edilmesi gerekenler:
Her yapı kampanya koşullarına uymayabilir (ör. 1,5 kat kuralı gibi kriterler).
Başvuruyu geciktirmek finansman planını bozar.
Destek mekanizması hibe/kredi/taşınma gibi seçimler içerebilir; malik bazında doğru plan gerekir.
7) İnşaat Süreci
Ruhsatlı projeye göre şantiye kurulur, imalatlar başlar. Denetim, mühendislik kontrolü, iş programı ve hakedişler bu süreçte devrededir. İşin kalitesi, teslim tarihi ve mali disiplin burada belirlenir.
Bu adımda hedef:
Yeni yapının mevzuata uygun, kaliteli ve zamanında inşa edilmesi.
Dikkat edilmesi gerekenler:
İş programı ve sahada düzenli kontrol şarttır.
Malzeme kalitesi, uygulama detayları ve şantiye yönetimi izlenmeli.
İletişim koparsa “gecikme ve maliyet artışı” olur.
8) İskân ve Teslim
İnşaat tamamlanınca yapı kullanma izin belgesi (iskan) süreci yürür, bağımsız bölümler teslim edilir ve tapu işlemleri nihai hale gelir. Bu aşama “anahtar teslim” gibi görünse de resmi süreçler tamamlanmadan proje kapanmış sayılmaz.
Bu adımda hedef:
Resmi kapanışı yapmak, iskanı almak ve hak sahiplerine eksiksiz teslim.
Dikkat edilmesi gerekenler:
İskan alınmadan teslim yapılan projelerde ileride sorun çıkabilir.
Ortak alanlar, tesisatlar, yangın yönetmeliği gibi konular kontrol edilmeli.
Teslim tutanakları ve eksik listesi net tutulmalı.
Evveko Bu Sürecin Neresinde?
Evveko, süreci “teklif al” noktasından değil; veriyi doğrula, imar/teknik tabloyu netleştir, sonra güvenli eşleştirmantığıyla yönetir. Amaç; maliklerin hak kaybını önlemek ve müteahhit tekliflerini uygulanabilir, şeffaf hale getirmektir.
Süreci başlatmak için:
Kentsel dönüşüm başvurunuzu iletin, ekibimiz proje verilerini netleştirerek yol haritasını oluşturmanıza destek olsun.