Kentsel Dönüşüm Soruları

Kentsel dönüşüm; deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak güvenli ve mevzuata uygun şekilde yeniden yapılması sürecidir. Amaç sadece yeni bina yapmak değil, can güvenliğini sağlamaktır.

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında ilerlemek için bina, yetkili kurum/kuruluşlarca yapılan analiz sonucu “riskli yapı” olarak tespit edilmelidir. Bu tespit olmadan resmi kentsel dönüşüm süreci başlatılamaz.

Hayır. Artık arsa payı çoğunluğu (en az %50 + 1) ile karar alınabilir. Çoğunluk sağlandığında süreç mevzuata göre yasal olarak ilerler; kabul etmeyenler için tebligat ve diğer işlemler uygulanır.

“Yarısı Bizden”, İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde vatandaşın mali yükünü azaltmak için sağlanan bir destek programıdır. Amaç, dönüşümü hızlandırmak ve güvenli yapıları artırmaktır.

Mevcut her konut bağımsız bölümü için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi olmak üzere toplam 1.750.000 TL destek sağlanır. Ticari birimler (dükkan) için destek tutarı konuta göre daha düşüktür.

Hayır. Önemli bir kural var: Yeni yapılacak bina, mevcut binanın bağımsız bölüm sayısı ve toplam inşaat alanının en fazla 1,5 katı olabilir. Bu sınır aşılırsa destek verilmez.

Başvuru için genellikle yapı ruhsatının alınmış olması ve kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Bu aşamalara gelmek aylar sürebilir; bu yüzden sürece geç kalınmaması önemlidir.

Evet. Kiracılar ve ev sahipleri için taşınma ve kira yardımı sağlanabilir. Yardımın tutarı ve şartları başvuru türüne ve güncel resmi uygulamaya göre değişebilir.

Hayır, bu en sık yapılan hatadır. Doğru sıra: (1) Kentsel dönüşüm konusunda uzman mimar–mühendis ekip, (2) imar/fizibilite çalışması, (3) net proje üzerinden müteahhit seçimi. Aksi halde hak kayıpları yaşanabilir.

Ortalama: Riskli yapı tespiti ~1 ay; tebligat+tahliye 1–4 ay; proje+ruhsat 3–6 ay; inşaat 12–18 ay. Toplamda çoğu projede 2–3 yılı bulabilir.

“Yarısı Bizden” kampanyasında verilen 875.000 TL hibe geri istenmez, yani ev satışında bu tutarla ilgili bir sorun yaşanmaz. Ancak 875.000 TL'lik kredi için kredi kapatılmadan satışa izin verilmez. 📌 Özetle: Hibe geri istenmez, Kredi kapatılırsa satış yapılabilir, Satış için belirli bir yıl sınırı yoktur.

Bodrum katta yer alan dairenin, yeni imar planı ve yürürlükteki yönetmelikler gereği yeni yapılacak binada fiziksel olarak yer alması mümkün değilse, uygulamada bu bağımsız bölümün aynen karşılığının verilmesi fiilen mümkün olmamaktadır. Bu gibi durumlarda genellikle bedel tespiti yapılarak malik’e ödeme teklif edilir. Malik bu teklifi kabul etmez ve diğer maliklerin %50+1’i dönüşüm sürecinde uzlaşmışsa, 6306 sayılı Kanun kapsamında satış süreci gündeme gelebilir. Malik tarafından dava açılması mümkündür; sürecin durdurulup durdurulmayacağı ve nihai çözüm ise somut olayın özelliklerine göre mahkemenin takdirine bağlıdır. Bu açıklama, mevzuat ve yerleşik uygulamalara dayalı genel bir değerlendirme olup, her dosyada sonuç farklılık gösterebilir.

Evveko’ya başvuru yapmak tamamen ücretsizdir. Teknik analiz, imar durumu ve fizibilite çalışmaları da başta ücretsiz olarak yapılır. Eğer dönüşüm gerçekleşir ve müteahhit işe başlarsa, Evveko hizmet bedelini müteahhitten alır. Yani malikler için süreç boyunca herhangi bir ödeme zorunluluğu yoktur.

Evet, büyük ihtimalle yetişecektir. Bu tür vasi işlemleri ve benzeri gecikmelerden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı haberdar ve bu durumlar için bir düzenleme hazırlığı var. Resmi olarak duyurulmadı ama sürecinize engel olmayacağını düşünüyoruz.

“Yarısı Bizden” kampanyasında ev sahibi ya 18 ay boyunca aylık 8.000 TL kira yardımı alır ya da tek seferlik 125.000 TL taşınma desteği alabilir — ikisinden sadece biri seçilir. Ancak bu desteklerden faydalanmak için evde fiilen oturuyor olması gerekir. Ev sahibi orada oturmuyorsa, hiçbir destek alamaz.

Riskli yapı tespitini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar yapar. Beton numunesi (karot), donatı taraması ve zemin bilgileriyle teknik değerlendirme yapılır. Sadece 1999 öncesi yapılmış olması riskli sayılmak için yeterli değildir, ama eski yapılar testlerde genelde zayıf çıkar. İtiraz süresi 15 gündür ve il müdürlüğüne dilekçeyle yapılır. Teknik heyet tarafından yeniden incelenir.

Yarısı Bizden Kampanyası’nın resmi bitiş tarihi 31 Aralık 2026’dır. Ancak bu tarihe kadar yalnızca müteahhitle sözleşme yapmak yeterli değildir. Devlet desteğine başvurabilmek için yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Müteahhitle sözleşmeden ruhsat aşamasına gelinmesi ortalama 6–12 ay sürebilmektedir. Bu süreç gecikirse, anlaşma yapılmış olsa bile destekten yararlanamama riski vardır. 📌 Detaylı açıklama ve gerçekçi takvim için: 👉 https://www.evveko.com/blog/blog/yarisi-bizden-kampanyasi-ne-zaman-bitiyor

Merhaba; Kat sayısının azaldığı ve bodrum ile çatı katı dairelerin ortaya çıktığı kentsel dönüşüm projelerinde çözüm, daireleri kat üzerinden değil değer üzerinden ele almaktır. Salt çoğunluk sağlansa bile kimseye bodrum veya çatı dayatılamaz. Değer katsayıları ve fark bedeli sistemiyle yapılan adil paylaşım, hem hukuka uygundur hem de maliklerin tamamının dönüşüme razı olmasını sağlar. Bu konu ile ilgili detaylı makalemiz: https://evveko.com/blog/blog/kentsel-donusumde-kat-azalmasi-bodrum-ve-cati-daire-sorunu-malikler-nasil-adil-anlasir

Bir kişi İstanbul’da iki farklı parselde bulunan iki ayrı bağımsız bölüme sahipse ve bu daireler “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamına uygunsa: Bir bağımsız bölümü için: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi (toplam 1.750.000 TL destek) alınabilir. Diğer bağımsız bölümü için: Hibe hakkı bir kez kullanıldığı için burada yalnızca 1.750.000 TL kredi kullanılabilir. 📌 Özetle: Hibe sadece bir kez, kredi ise birden fazla bağımsız bölüm için ayrı ayrı kullanılabilir. Ancak her dairenin riskli yapı statüsünde olması ve diğer teknik koşulları sağlaması gerekir.

İmar mevzuatında sığınak için öngörülen asgari alan ne ise, toplam inşaat alanı hesabında yalnızca bu asgari alan düşülebilir. Sığınağın asgari şartın üzerinde (örneğin 50 m² zorunlu iken 100 m² yapılması) projede mümkün olabilir, ancak fazladan yapılan kısım inşaat alanı (emsal) hesabından düşülmez. Dolayısıyla Yarısı Bizden Kampanyası açısından da: Zorunlu sığınak alanı kadar olan bölüm m² hesabına dahil edilmez, Asgariyi aşan sığınak alanı, inşaat alanı hesabına dahil edilir. Özetle: Sığınağı büyütmek, kampanya kapsamında ekstra m² avantajı sağlamaz.

Sayın Mehmet Murat, Müteahhit aramadan önce arsanızın imar durumu, inşaat hakkı ve kaç daire yapılabileceği teknik olarak analiz edilmelidir. Böylece teklifleri bilinçli şekilde değerlendirebilirsiniz. Saygılarımızla, Evveko Danışmanlık Ekibi